40代で長年勤めた大企業を退職し、新たな分野でチャレンジしているサラリーマン投資家です。
『太陽光発電、不動産、株式など様々な分野に投資』、ポイントサイトの利用、FPや税務知識を駆使し、現在の年間副収入1,100万円、手取り230万円に拡大、最終的には脱サラ・起業を目指すブログです。
 

2018年05月19日

スルガ銀行の不正融資問題で収益物件の出口が難しくなる

スルガ銀行の不正融資が問題になっていますが
不動産の収益物件への融資に力を入れる
各銀行は他人事ではないはず。

おそらく金融庁はスルガ銀行への検査を発端に
各銀行へ同様の手口での融資がなかったか
横展開をするのではないかと思います。

また、各銀行もスルガ銀行の今回の問題を受けて
より不動産投資への審査体制を厳しいものにするのではないでしょうか。

収益物件へ高いシェアで資金を出していたスルガ銀行が
今回のようなことになり、かつ他の不動産投資へ積極的な銀行への影響もあるでしょうから
今後の不動産投資出口はより困難になるのではないかと予想します。

わたしは2020年に一棟収益アパートの売却を考えていましたが
想定の売却価額を大きく下回るようでしたら
売却は見送り、保有継続にスタンスを変えるかもしれません。
また、不動産融資の融資資金ボリュームが減り、自己資金比率が高まるようであれば
不動産投資を行うプレイヤーの範囲が狭くなるため
逆に相応の資金を有するプレイヤーはより良い条件で投資することが可能になるかもしれません。

ここ数年、新規投資は見送ってきて売却を模索してきましたが
一転、新規投資拡大路線に転換するかもしれません。
すぐすぐに新規投資環境が良くなるわけではないと思いますが
今回のスルガ銀行の問題、近い将来行われるであろうマイナス金利解除など
売却だけ考えるとあまり良い材料ではありませんが
新規投資を行うには、2013年以降投資利回りは低下の一途であったものの
今後は購入に値する案件も増えてくるのではないかと思います。

あと2年、今ぐらいの相場で売却できるのであれば一旦売却しますし
相場環境が悪くなり、不動産投資に対する期待利回りが上昇(物件価格は下落)するようであれば
現保有物件は継続保有、新規投資検討とするかもしれません。

各銀行は不動産融資自体は大きくは落とさないでしょうが
個人向けの収益アパートなどの案件は社会的な問題にもなりそうですし
絞ってくるでしょうね。









posted by 40代サラリーマン投資家 at 07:18| 埼玉 ☔| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月25日

世界的株価下落もベア投信でリスクヘッジ

米国発の貿易摩擦、日本では森友疑惑に係る財務省の文書改ざん問題による安倍首相の責任問題など
株価には弱い材料が相次いでいます。
日経平均は当面弱含むとみて日経平均ベア2倍を
NISA保有分の8割ぐらいをリスクヘッジできる程度 購入していました。
日経平均のチャート的には先週末の900円超の下落で崩れており
次は20,000円はたまたチャート的に大きな窓をあけている19,000円割れの水準と
どちらが下値の目途になるかわかりませんが
現実的には20,000円割れの水準が一つの目安でしょうかね。
一旦、日経平均は20,000円割れまで調整してほしいですね。

短期的には20,000円、19,000円が抵抗ラインになると考えます。
1月の24,000円の高値で、株ブームは終焉という可能性もあるため
今後は慎重な投資スタンスが必要と考えます。
5月ぐらいに企業の通期見通しがでますが
企業見通しは増収、増益で比較的堅調であっても株価が反発しなければ
今が企業業績はピークで、今後は下り坂となると株式市場では見ている可能性が高いと
考えた方が良さそうです。

このような不透明な状況では、ロングとショートを織り交ぜて投資を行った方が良いとは思います。
個別の割安株を保有しつつ、日経平均のカラ売りもリスクヘッジで保有する。
相場が動けば、ロングかショートで利益を得ることができるわけですから
先行き不透明な相場環境ではショートで利益を得ることも視野に入れた方がよいのでは。

個人的には電力会社で売り込まれた銘柄や
電力会社の設備関連銘柄を狙っていますし、関連銘柄を少し購入しました。

もう少し荒れる相場が続きそうですね。
皆様方の幸運をお祈りいたします。



posted by 40代サラリーマン投資家 at 11:57| 埼玉 ☔| Comment(2) | 株式 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月12日

転貸民泊を研究したい

不動産、太陽光に次ぐ収益の柱として民泊を研究したい。
民泊も不動産投資の一つではありますが
居住用のアパート、マンション賃貸とはまったく異なるジャンル。

民泊用の不動産購入をするのはリスクが伴うことや、相応の資金も必要であることから
転貸による民泊事業参入を目指したい。

2019年はラグビーワールドカップ、2020年はオリンピックとビッグイベントが続き
誰もがわかっていることではあるものの
これから2年需要は盛り上がります。
ただし、ホテル建設ラッシュとの兼ね合いで
需要と供給のバランスがどのようになるかは、わたしにはわかりません。
あと民泊の180日規制があるので、それ以外の日をどのように有効活用するか。

わたしは少しお金がかかっても業者に運営を丸投げするタイプなので
まずは民泊代行業者のお話を聞くことから始めます。

民泊のためにマンション等を購入するよりも
転貸であればリスクも限定的でしょう。
現在の不動産所得の副収入内で民泊事業のリスクを抑えることができる物件を選びます。

採算が合わなさそうでしたら新規参入は見送るつもりです。
わたしは慎重なタイプなので、新規参入するにしても1室で当面運営するつもりです。






posted by 40代サラリーマン投資家 at 23:42| 埼玉 ☔| Comment(0) | 投資全般 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月09日

日銀総裁は黒田現総裁が再任の方向へ

世界の株式市場は大荒れで、どこで下げ止まるかわからない状況が続いていますが
日本国内のリスク要因であった日銀総裁人事について
黒田総裁の再任の方向であることがわかり
ひとまず国内のリスク要因の一つは無難な方向で落ち着きそうです。

あとはアメリカのFRBパウエル新議長の方向性がわかってくれば
相場も落ち着くのではないでしょうか。

今回の相場混乱を発端としてどこかの金融機関が破たんとなると話は違いますが
今回はリーマンショックの時のような需要の蒸発のようなことではなく
市場が今後の方向性を探っているのだと思います。
ヘッジポジションも持ちつつ、嵐が過ぎるのを待つしかないでしょう。
今回は今まででは初めてVIX買いによる株下落の保険が効果を発揮し
今のところ1月以降の上昇幅を消したぐらいで済んでいます。
いつヘッジを外すかが難しいところですが。

個別銘柄ではクレディセゾンを買いたいところですが
万一今回の相場下落が引き金となり金融危機のような事態となると
この銘柄は一気に下落しますから、相場が落ち着くまで様子見でしょうか。

北陸電力は業績悪化によりやはり株価下落しましたね。
上場来安値の水準まで売り込まれています。
来年度の電力料金値上げを予定しており、原油・石炭価格が落ち着けば
上げる局面がくるとみているので、更に売り込まれるようでしたら
長期保有で買いたいですね。

株価が大幅下落するからこそチャンスも訪れます。
もう一段安があるとすれば、少し拾いたいですね。

リーマンショックの時は一番底で枠一杯信用買いを行ってしまい
毎日、追い証の地獄をみたので
その反省から
ヘッジ外しも徐々に、買いも徐々に入れていくつもりです。




posted by 40代サラリーマン投資家 at 23:11| 埼玉 ☔| Comment(0) | 株式 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月03日

今年も個人の確定申告の時期がきましたね

今年も少し頭の痛い確定申告の時期が近づいてきました。

わたしは税理士の勉強をしているため
事業所得、不動産所得、株式等譲渡所得、雑誌取材対応による雑所得と
複数種類の所得がありますが
過去から弥生会計を使い、自分自身で申告しています。

ただし、簿記・財務諸表・所得税の知識があるから
自分でできるわけで
知識があまりない方は、おそらく白色申告はできるとしても
複式簿記に基づく貸借対照表、損益計算書を作成するのは
自力では難しいのではないかと思います。
青色申告特別控除65万円を受けるためには
取引を詳細に記帳し、上記貸借対照表、損益計算書を作成、期限内に申告する必要があります。
税務調査が入ったら貸借対照表、損益計算書の基となる仕訳(元帳)を見られます。
元帳を自力で作成できる方は良いのかもしれませんが。

例えば、給与所得がある方で所得税の税率が20%の人は
所得税と住民税あわせて30%ほどの税率です。
青色の65万円控除を受けると、約20万円の節税効果があるわけです。

今まで、自力で青色の事業的規模(65万円控除)の申告をしてきたという方々の
帳簿、申告書を見てきましたが
はっきりいって複式簿記に基づく帳簿でもなく、相当ボロボロのものでした。
税務の勉強をしている方であれば個人事業としての申告も対応可能でしょうが
それ以外の方は正確な申告を行うことは難しいのではないかと思います。

今は格安料金で対応してくれる税理士もいますし
どうしても自力でやりたいのであれば、クラウド会計を使えば
税務知識があまりない方でも会計入力を導いてくれますし
通帳記帳の自動仕訳もしてくれますから
比較的ラクに会計入力ができますね。

クラウド会計の代表格は
フリー、MFクラウドですが
わたしはフリーはあまり好きではありません。
仕訳数が多いと、フリーは連続的に仕訳入力するのにはあまり向いていないと思うため
弥生、MFクラウドに比べると非常に時間がかかる感があります。
一方、MFクラウドはクラウド会計でありながら
連続的な仕訳入力にも向いており、ストレスを感じません。
クラウド会計であれば、個人的にはMFクラウドがおすすめであります。

また、自分自身で仕訳入力をするのはやはり時間と労力が必要ですから
格安な税理士を探して全部お願いした方がノーストレスかもしれません。

確定申告は自分でできる、いつかやろうと思いながら手が付けれないと
申告期限が近づくにつれ大変なストレスとなります。
期限内申告を行わないと、青色の特別控除額が65万円ではなく10万円となります。
所得55万円分、税額としては先ほどのサラリーマンの例だと16万円負担増となるわけです。

ですので、今のうちから税理士に全てお願いするのか
クラウド会計等を使って自力で申告するのか
決めておいた方が良いのではないでしょうか。





posted by 40代サラリーマン投資家 at 22:00| 埼玉 ☔| Comment(5) | サラリーマン生活・転職・起業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする